SCI: quelle option fiscale ?

SCI fiscalité

La fiscalité incite souvent les associés à opter pour l’impôt sur les sociétés. Mais cette solution coûte cher au moment de la session.

En raison du délai existant pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières, la fiscalité actuelle peut inciter à opter  pour l’impôt sur les sociétés. Mais est-ce toujours le meilleur choix?

Une société civile immobilière relève en principe de l’impôt sur le revenu et des plus-values immobilières des particuliers, mais ses associés ont la possibilité de renoncer à ce régime et d’exercer une option irrévocable pour l’impôt sur les sociétés.

Il faut rappeler tout d’abord que le choix de constituer une SCI ne répond pas à l’origine à des impératifs fiscaux, mais avant tout patrimoniaux. La détention d’un actif immobilier par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu à très peu d’effet sur l’impôt dû.

En effet, les règles des revenus fonciers s’appliquent de façon identique aux personnes physiques directement propriétaires d’un immeuble et aux associé d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Ainsi, l’associé de la SCI verra sa quote-part de résultats imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ses revenus seront également soumis à la CSG CRDS et aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %.

 

Exonération des plus-values au bout de 30 ans avec l IR.

Les plus-values que pourra réaliser cet associé, qu’elles portent sur la session de l’immeuble ou sur les parts de SCI, seront soumis à la fiscalité des plus-values des particuliers et pourront être exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux, partiellement au bout de 5 ans, pour conduire à une exonération totale au bout de 30 ans.

Or ce délai est très long, d’autant plus que l’exonération totale d’impôt sur la plus-value n’intervient qu’au bout de 22 ans, et 30 ans pour les  prélèvements sociaux en raison de la progressivité des taux d’exonération.

De plus, la part imposable de ces plus-values, quand elle  est supérieure à 50 000 €, supporte une surtaxe de 2 à 6 %.

Pour compliquer les choses, un abattement exceptionnel de 25 % s’applique aux plus-values réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

 

Amortissement des charges de l’immeuble avec L’IS

Le régime fiscal de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est fondamentalement différent du précédent. En effet, le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d’un amortissement de l’immeuble, ce qui est exclu dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 33,33 %, réduit à 15 % pour la fraction du bénéfice inférieur à 38 120€, les SCI remplissant presque toujours les conditions prévues pour bénéficier du taux réduit, à condition que leur capital soit libéré, ce qui doit amener à éviter un capital inutilement élevé et non libéré  en totalité.

Cependant, l’imposition ne s’arrête pas là. Les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter une taxation, c’est-à-dire l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40 % et aux prélèvements sociaux à 15,5 % sans abattement.

 

25 à 50 ans pour le gros-œuvre

L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique s’il s’agit de l’immeuble loué à une entreprise ou sur sa durée de location réellement possible dans le cas contraire, cette dernière durée étant en principe longue. Les agencements et les aménagements de l’immeuble seront amortis séparément du gros-œuvre, sur des durées différentes.

En pratique, la durée d’amortissement du gros-œuvre de l’immeuble varie entre 25 et 50 ans, les agencements et aménagements de 10 à 25 ans. Le terrain n’est pas amortissable.

La contrepartie de cet amortissement est que la plus-value, en cas de cession de l’immeuble, se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent pas dans le calcul lorsqu’on relève  des plus-values des particuliers. Cette plus-value de cession est imposable l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposées, ce qui aboutit à une charge fiscale souvent très lourde.

On peut donc dire que la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d’amortissement de l’immeuble, mais que cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la session. En effet, l’immeuble étant amorti, la base de taxation est alors plus élevée.

 

Un calcul incertain

Le problème consiste alors à chiffrer l’écart entre ces deux situations, les éléments du calcul étant forcément incertain. On pourra néanmoins retenir que, en termes de trésorerie, la situation est plus favorable à l’IS, car ce mode d’imposition permet de supporter un coût fiscal minimal pendant la période d’amortissement de l’immeuble et de remboursement des emprunts finançant son acquisition.

Le paiement de l’impôt sur la plus-value ne pose, en principe, pas de problème de financement puisque la SCI aura encaissé le prix de vente de l’immeuble avant le paiement de l’impôt, la distribution des dividendes correspondante pouvant être fractionné et différé.

Par contre, l’impôt sur le revenu paraît nettement plus favorable si on prévoit une plus-value élevée sur la session de l’immeuble, à condition de jouer la patience… Pendant au moins 25 ans.

Il existe enfin le cas moins courant d’une cession de parts sociales d’une SCI soumise à l’IS. La plus-value réalisée est alors soumis à l’impôt sur le revenu, après un abattement compris entre 0 et 40% selon la durée de détention des titres (40 % au bout de six ans), et aux prélèvements sociaux autour de 15,5 % sans abattement.

 

Quand exercer l’option a l’impôt sur les sociétés ?

Cette option irrévocable peut être exercée dès la création de la SCI, ou à tout moment pendant sa durée de vie.

Dans ce dernier cas de figures les associés ont deux choix: le premier revient à conserver la valeur d’origine des bâtiments et de les amortir en faisant comme si l’amortissement avait été pratiqué dès l’origine. Dans ce cas, il n’y a pas de plus-value taxable à la date de l’option à l’IS.

La deuxième solution est d’inscrire les bâtiments dans les comptes de la SCI à leur valeur réelle au jour de l’option en amortissant ensuite les bâtiments sur la base de cette valeur. La plus-value entre cette valeur actualisée et leurs valeurs d’origine sera imposable selon les règles des plus-values immobilières, il pourra donc faire l’objet d’une exonération en fonction du délai de détention de l’immeuble par la SCI.

 

Arbitrer entre la trésorerie est une exonération lointaine

Ce bref panorama de la fiscalité Des SCI permet de conclure que, si les options fiscales sont possibles, leurs conséquences financières sont très différentes.

L’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement, mais elle engendre une imposition plus importante lors de la session.

Le régime de droit commun à l’impôt sur le revenu ne permet pas l’amortissement du bien. Il est donc fiscalement et financièrement plus lourd, mais une exonération totale au bout de 30 ans est applicable.

Le choix se posait rarement lorsque l’exonération de plus-value était atteinte au bout de 15 ans. Mais avec un délai porté à 30 ans, il faut maintenant arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps.

Une étude avec de multiples simulations peut permettre cet arbitrage, l’Expert-Comptable est le meilleur conseil pour vous guider. Mais on peut conclure schématiquement que pour des petits projets qui ont à la fois une espérance de plus-value à terme et qui produisent des revenus dont la fiscalité est financièrement supportable, il est préférable de ne pas opter pour l’impôt sur les sociétés.

Au contraire, pour des projets d’envergure ou liés à une activité professionnelle, il est conseillé de préférer l’IS afin de minimiser les coûts lors de l’exploitation et en acceptant de payer l’impôt lors de la session.

par Steve MARSAN

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