Quelle SCI Choisir quand on est dirigeant

SCI dirigeant

 

 

Pour les Patrons, les recours à une société civile immobilière (SCI) est un acte de bonne gestion pour leur Entreprise et… pour eux-même.

 

Il était une fois… Un grand Entrepreneur de la région toulousaine.

Dans les années 1980, ce commerçant n’avait que quelques Établissements dans le centre-ville.

Rapidement, lassé d’avoir à payer un loyer, il rachète les murs de ses fonds de commerce. Puis en rachète d’autres, jusqu’à posséder… 153 sociétés civiles immobilières !, qui gèrent plus de 350 baux. Son patrimoine ? Environ 480 millions d’euros !

Il n’est pas le seul à s’enrichir grâce aux SCI. Prenez les 500 propriétaires d’hypermarchés du réseau Leclerc. Ces indépendants ont monté, à côté de leurs magasins, des structures-les fameuses SCI -propriétaires des murs de leurs hypers et de ceux des boutiques des galeries commerciales attenantes. Des SCI qui leur rapportent cinq à dix fois plus que leurs hypers !

Dans la famille des « hypers », beaucoup de ces franchisés pratiquent des prix le plus bas possible dans leurs magasin, et attirent ainsi des foules considérables qui fréquentent les boutiques de leurs galeries marchandes. Et comme les loyers de celles-ci évoluent avec leurs chiffres d’affaires, leurs SCI rapportent davantage que leurs hypers ».

Gestion des locaux facilitée

De l’avocat au plombier, du notaire au fabricant de boulons, quasiment tous les Chefs d’entreprise passent par une SCI.

Pourquoi? Parce qu’elles facilitent pour l’Entreprise la gestion des locaux professionnels, et pour son dirigeant la préparation à la retraite et à la transmission du patrimoine. D’où leur succès : elles représentent un tiers des sociétés créées Pour ne pas à avoir à payer des loyers à fonds perdus, un entrepreneur peut soit faire acheter ses locaux par l’Entreprise, soit les acheter lui-même pour les louer à son. Entreprise.  C’est légal, à condition de fixer un loyer raisonnable.

Deux options fiscales

Si le dirigeant fait acheter ses locaux par son entreprise, il va alourdir son bilan et rendre complexe sa revente. En passant par une SCI, il dissocie l’immobilier de l’activité et, en cas de dépôt de bilan, son actif immobilier, à l’abri dans une SCI, échappera aux créanciers. Scinder les deux est donc un acte de bonne gestion.

Une fois le recours à une SCI décidé, se pose le problème de l’option fiscale. Car une SCI peut être considérée soit comme une société à part entière, soit. comme le prolongement du patrimoine de son détenteur Elle est alors dite « transparente », les loyers sont imposés comme des revenus fonciers et, au moment de la revente son détenteur bénéficie d’abattements intéressants sur l’imposition des plus-values. Ses loyers seront d’autant plus fortement imposés que sa tranche marginale sera élevée, mais il bénéficiera d’un traitement relativement favorable à la  sortie.

Avantages de cette solution : la possibilité d’amortir le prix d’achat et une imposition des loyers limitée à 33,3%.

Inconvénient : à la revente, les amortissements sont réintégrés et gonflent la base taxable, qui est imposée par palier à 15%, puis à 33. Bien peser le pour et le contre.

Si on privilégie la trésorerie et que les bâtiments financés ont, avec le temps, peu de chances de se valoriser, on opte pour la SCI à l’impôt sur les sociétés. Sinon, mieux vaut acheter en SCI transparente (à l’IR) pour profiter des abattements pour durée de détention.

La question du choix du régime d’imposition sera développée dans notre prochain article.

 

L’atout de l’usufruit

II est possible de créer une société à l’IR et de céder l’usufruit des parts de cette SCI à la société qui utilise les locaux. La durée de l’usufruit est celle du prêt augmentée de quelques armées. Cela permet d’amortir le bien, puis, au terme du démembrement, de récupérer la. pleine propriété des parts et la taxation des résultats à l’impôt sur le revenu. Seul souci, cela implique d’avoir les moyens d’acheter cash.

N’ayez pas peur de vous endetter !

Se payer les murs de son fond de Commerce doit être scrupuleusement étudié par votre Expert-Comptable. En effet, ce dernier est capable de « monter » un plan de financement qui peut vous demander peu voire aucune contribution financière personnelle. La SCI propriétaire du local, peut s’autofinancer en totalité par l’endettement financier. Pour garantir votre sérénité, Des « pare-feux » pourront être mis en place, tel que les assurance-décès ( souvent imposé par le banquier), assurances « homme-clé », et la valeur du bien à la revente bien sûr en cas de « coup dur »…

 

L’Exemple d’un de nos clients :

Avec l’aide d’un « Coach immobilier » notre client chef d’Entreprise Monsieur Julien a trouvé de nouveaux locaux pour sa société, spécialisée dans la vente par Internet de fournitures de bureau. Ces locaux, 400 mètres carrés avec 200 mètres carrés de terrasses à la périphérie de Toulouse, lui sont revenus à environ 1 million d’euros. Il les a achetés à travers une SCI, qui perçoit environ 84 000 euros de loyer annuel ( soit 7 000e par mois). Ce loyer correspond aux charges réglées  annuellement par la SCI ( mensualités de l’emprunt, charges diverses de propriété…) et respecte scrupuleusement les niveaux constatés dans les environs pour des locaux similaires. Grâce à ce montage, la société de Monsieur Julien n’est pas handicapée par le poids de son immobilier et peut investir ailleurs pour son développement.

La seconde raison est patrimoniale : depuis que notre client a fondé son Entreprise en 2006, il ne cotise plus autant pour sa retraite que quand il était salarié. La SCI que qu’il a créée lui apportera un complément de salaire, même quand il aura revendu son « affaire »

 

NB : voir notre article sur la Société micro-holding familiale.

Par Steve MARSAN

EUROPEENNE D’EXPERTISE ETOILE : Expert-Comptable à Toulouse