Immobilier : Pourquoi investir dans l’ancien avec travaux ?

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Les acheteurs de biens im­mobiliers choisissent l’an­cien et ils ont bien raison ! En 2013, les investisseurs en quête d’un placement dans la pierre ont acheté à 74 % dans l’ancien et à seulement 16 % dans le neuf. Deux ans auparavant, ils étaient 38 % à se laisser tenter par un programme neuf. Pourquoi ce désamour relatif pour le neuf ?

Certes, «faire du neuf avec du vieux» est dans l’air du temps. Preuve en est la multitude d’émissions de dé­coration et de home staging— la mise en valeur d’un logement pour mieux le vendre — dans nos programmes té­lévisés. Mais l’époque a beau être au bricolage et au recyclage, la vraie rai­son est le prix !

 

L’investissement Locatif est plus rentable dans L’ancien

La pierre est devenue extrêmement chère. Et l’on est loin d’assister à une véritable correction des prix, même s’ils patinent depuis deux ans. Sur un an, ils reculent de 1, 2 % en Ile-de­France, de 2,1 % à Paris et de 1,3 % en province. Les prix sont plus chers encore dans le neuf que dans l’ancien, soit de 20 à 30 % plus cher.

Outre que le neuf requiert un ticket d’entrée plus élevé que dans l’ancien, son prix écorne aujourd’hui sérieuse­ment la rentabilité d’un investissement quand on achète avec l’intention de louer. Sans compter que, dans l’ancien, un bailleur peut fixer plus librement le montant du loyer du premier bail. Alors que ce  n’est pas le cas des dis­positifs d’investissement dans le neuf à incitation fiscale, tel que le régime Duflot, où les loyers sont plafonnés par zone géographique.

Si vous êtes investisseur, vous avez tout intérêt aujourd’hui à miser sur l’ancien avec travaux. Acquérir un bien en mauvais état nécessitant des travaux vous permet de faire coup double pour booster votre rentabilité.

Premier avantage : un logement à ré­nover vous revient moins cher qu’un bien identique en bon état. Ces loge­ments sont moins demandés, donc moins onéreux et la marge de négo­ciation est plus importante pour l’ache­teur. Un prix de mise en vente correct tient compte du coût des travaux. Vigilance toutefois : leur montant n’est pas systématiquement déduit du prix de marché, notamment si le bien bénéficie d’un bon emplacement.

Autre source d’économie, les frais de notaire, d’environ 7 % du montant de la transaction dans l’an­cien. Le prix des travaux y échappe. D’autant plus appréciable que ces frais devraient augmenter au printemps 2014, la part départementale pouvant être relevée de 3,8 à 4,5 %.

 

Des travaux déductibles de vos revenus

Second avantage pour l’investisseur lo­catif : acquérir un bien à rénover lui permet de diminuer son impôt ! Car il peut déduire le montant des travaux de ses loyers. La remise en état d’un logement ancien destiné à être loué donne à son propriétaire le droit de bénéficier du « déficit foncier clas­sique ». En revanche, cette fiscalité ne s’applique pas à la location meublée non professionnelle, qui a toutefois d’autres avantages.

On parle de déficit foncier lorsque, sur une même année, les charges déductibles (frais d’agence, de copropriété, intérêts d’emprunt, dépenses de travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien) sont su­périeures aux loyers perçus. Dans ce cas, le déficit foncier créé est impu­table la première aimée sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. Autrement dit, ce déficit vient réduire les autres revenus taxables (salaires, gains financiers…). L’avantage qui en découle est donc proportionnel à votre taux marginal d’imposition sur le revenu (le taux s’appliquant à la tranche la plus élevée de vos re­venus imposables). Vous bénéficiez ainsi, en quelque sorte, d’une sub­vention de l’Etat pour les travaux réa­lisés dans un logement locatif. De plus, cet avantage fiscal n’est pas pris en compte pour calculer le plafond global des niches fiscales total des avantages cumulables par foyer, ra­boté cette année à 10 000 euros. Si, à la suite de vos travaux, votre dé­ficit foncier est supérieur à 10 700 eu­ros la première année, l’excédent n’est pas perdu. Il est reportable sur les dix années suivantes sans limite, mais uniquement sur les revenus fon­ciers.

Ce mécanisme s’adresse idéa­lement aux investisseurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers. Mais pas seulement à eux car, par le biais du déficit reportable sur le revenu global la première année, il peut pro­curer une économie substantielle sur l’impôt théoriquement dû sur les salaires, par exemple.

Autre précision de taille, vous devez louer le bien nu pendant trois ans à compter du 1er janvier sui­vant les travaux. Par exemple, si vous réalisez des travaux de juin à sep­tembre, le décompte des trois années débute à partir du janvier de l’an­née suivante. L’avantage fiscal lié au déficit foncier est aussi accessible via une nouvelle génération de SCPI, sociétés civiles de placement immo­bilier.

 

Retaper un bien permet de le Louer dans de bonnes conditions

Même pour un logement vendu en état d’usage, de menus travaux sont sou­vent nécessaires. A contrario, attention aux travaux non déductibles. Ne sont Pas pris en compte pour un déficit foncier les gros travaux, c’est-dire ceux relatifs à la structure de l’immeuble .

Outre l’aspect budgétaire, la rénovation a des vertus certaines pour  l’avenir de votre location. Remettre à neuf l’électricité, installer une iso­lation phonique et thermique, amé­nager une cuisine américaine ou imaginer un éclairage new-look s’in­tégrant à l’architecture… autant de travaux qui séduiront les candidats locataires et réduiront ainsi le risque de vacance locative, la principale crain­te de l’investisseur.

En tout état de cause, ne vous foca­lisez pas seulement sur l’aspect fi­nancier de l’opération. Avant tout, choisissez une localisation où la de­mande locative est certaine et vous laisse espérer une valorisation du lo­gement à long terme. Reste que les biens avec travaux ne sont pas légion. Pour les dénicher, il est essentiel de faire fonctionner le bouche à oreille, d’en parler auprès des agences im­mobilières et des études notariales. Les ventes aux enchères sont aussi un bon canal. Une fois le logement trouvé, il s’agit de bien estimer le coût des travaux, pour faire une offre réaliste au vendeur et aussi pour cal­culer, in fine, la rentabilité de l’inves­tissement. N’hésitez pas à demander un devis à plusieurs entreprises tous corps de métier. Pour une rénovation complète, comptez, en moyenne, 1 000 euros du mètre carré sans tou­cher à la structure, autrement dit au bâti. En cas de doute sur la qualité du bâti , si des fissures sont visibles, il est préférable de faire intervenir un architecte, sans oublier de demander les comptes rendus des assemblées gé­nérales de copropriété.

Soyez vigilant pour Le choix des artisans

Reste ensuite à bien choisir vos arti­sans et à faire jouer la concurrence.

A prestations égales, méfiez-vous des devis trop onéreux ou, à l’inverse, trop bon marché. Passer par des en­treprises certifiées, notamment via le label Qualibat, est de nature à rassurer. Vérifiez également que les ar­tisans ont pignon sur rue et qu’ils sont immatriculés au répertoire des mé­tiers. N’hésitez pas non plus à demander au professionnel des photos de réalisations, des ren­seignements sur son ancienneté et la situation financière de son entre­prise. Enfin, il est indispensable que le professionnel présente une assu­rance responsabilité civile.

 Bon à sa­voir : la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb) répertorie 380 000 artisans du bâtiment sur son site,  Capeb.fr. De nombreux sites Internet proposent également de vous envoyer gratuite­ment des devis d’artisans : Devispres­to.com, Quotatis.fr, 123devis.com… Prudence toutefois, sachez qu’il n’y a souvent aucun critère de sélection des entreprises.

Enfin, pourquoi ne pas passer par un courtier en travaux, au moins pour disposer de repères tarifaires. Ce professionnel est censé vous trouver le meilleur rapport qualité / prix. Après avoir examiné l’ensemble des travaux à réaliser, le courtier contacte au moins deux entreprises. Puis le courtier et son client étudient ensemble les devis.

 Le courtage en tra­vaux s’arrête à la signature de devis. Si vous souhaitez que le courtier vé­rifie l’état d’avancement des travaux, il vous en coûtera 10% du montant des travaux. A défaut, vous devrez passer idéalement une fois par jour sur le chantier pour vérifier son avan­cée. Et demander le cas échéant que soit refait un travail bâclé, avant qu’il ne soit trop tard !

Une fois les travaux effectués, reste à trouver le locataire parfait qui pren­dra soin de votre bien flambant neuf… ou presque !

 

Louer Meublé : l’autre tentation fiscale

Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel ne manque pas d’attraits. Le contribuable a deux options. Soit il opte pour le régime dit micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : les Loyers sont alors imposés après un abattement de 50 %. Soit il choisit le régime réel, qui permet la déduction des charges pour leur montant réel. S’ajoute dans ce cas un avantage de poids : l’amortissement du bien. C’est-à-dire que ta valeur du bien est progressivement dé­duite des loyers année après année.

Avec le régime réel, le loueur doit tenir un compte d’exploi­tation qu’il vaut mieux confier à un comptable. D’un côté figurent tes recettes avec les loyers encaissés, de L’autre les dépenses ventilées en deux postes : les charges réelles [intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de co­propriété et de comptabilité), et les charges comptables (amortissement du bien et des meubles). Dès lors que les dépenses excèdent tes recettes, le déficit foncier est reportable uniquement sur les revenus de même nature, à savoir les BIC issus de la Location. La location meublée permet parfois de déclarer un revenu locatif imposable nul jusqu’à épuisement des amortissements. Et d’obtenir, sur un horizon de vingt ans, une rentabilité maximale, en contrepartie d’une comptabilité contraignante.

 

La pierre-papier rénove aussi !

Dans la famille des SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, connaissez-vous celles dites de déficit foncier ? Des SCPI défiscalisantes .

On en compte quatre sur le marché : Grand Paris Pierre gérée par Intergestion, Re­novimmo de La Française REM, Renova bis 4 de Avenir Fi­nance et Urban Pierre 2 géré par Urban Premium. Elles investissent dans des logements anciens à rénover. Majoritairement situés en m étrop oie secondaire comme Versailles, Strasboun; Bordeaux, Lyon, Lille…, les immeikles sont de caractère», précise Philippe Vergine, gérant du distributeur Primaliance. Fiscalement, l’investisseur peut déduire de ses propres revenus fonciers le déficit généré par la SCPI. L’excédent éventuel est imputable sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros. Un avantage fiscal avantageux pour les gros contribuables percevant par ailleurs des revenus locatifs. Autre point fort : un ticket d’entrée modeste pour de la pierre, à partir de 1 000 euros la part. Inconvénients : le rendement n’est pas très élevé, environ 2 % par an, et le patrimoine immobilier est liquidé au terme de la SCPI avec un risque de perte en capital.

par Steve MARSAN

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