Fonds de Commerce: Quel est le prix juste?

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L’ évaluation d’un fonds de commerce est lourde d’enjeux : pour toutes les parties, il s’agit de s’assurer de ne pas être lésé sur la valeur proprement dite du fonds transmis mais également de sécuriser l’assiette fiscale des impôts dus à l’occasion du transfert.


  • Déterminer la valeur du fonds de commerce

L’évaluation d’un fonds de commerce constitue un exercice relativement complexe et il est recommandé de se faire accompagner par un spécialiste de la reprise d’entreprise, expert-comptable ou notaire. Ce dernier garantira notamment la sécurité de l’acte de cession grâce à la rédaction d’un acte authentique.

 

Les trois méthodes d’évaluation

En pratique, pour déterminer la valeur du fonds, plusieurs méthodes coexistent.

La première consiste à évaluer successivement chacun des éléments d’exploitation concernés pour déterminer sa valeur patrimoniale. Il convient de valoriser les actifs incorporels: la clientèle, cœur du fonds, mais également le droit au bail. Les brevets et marques de fabrique feront également l’objet d’une évaluation distincte si la comptabilité de l’entreprise le permet.

Deuxième étape: l’estimation des actifs corporels. I l appartient de distinguer la valeur des actifs corporels immobilisés comme le matériel, l’outillage de celle des actifs circulants, les marchandises, qui font l’objet d’une évaluation différente.

La valeur vénale, c’est-à-dire la valeur de remplacement ou de revente de chacun de ces éléments, sera agrégée en une somme correspondant à la valeur totale du fonds.

Deuxième possibilité : s’appuyer sur le chiffre d’affaires généré par le fonds de commerce. Cette méthode consiste à dégager une moyenne sur la base des trois dernières années d’exploitation et à. lui appliquer un coefficient déterminé à l’aide de barèmes d’évaluation fixés par profession et variant suivant la nature du commerce et de ses particularités.

Troisième possibilité : se fonder sur la valeur de rendement du fonds de commerce ; ce calcul se fait à partir du résultat d’exploitation des trois dernières années auquel on applique un coefficient multiplicateur selon la localisation et la nature du fonds à vendre. Les coefficients utilisés correspondent à. une observation des pratiques du marche. Ces barèmes peuvent être obtenus auprès des fédérations professionnelles concernées ou d’un expert agréé auprès des tribunaux.

Obtenir une estimation juste

La fixation du prix du fonds de commerce résulte d’un accord négocié entre le vendeur et l’acheteur basé sur la valeur  estimée.

Pour établir cette estimation, il est possible de recourir à ces trois méthodes de façon parallèle. Avec la moyenne de ces trois chiffres, on obtient une fourchette d’estimation. Mais d’autres éléments entrent en compte. Ainsi, l’acheteur doit prendre connaissance du bail, dont les conditions peuvent constituer un facteur important de plus-value ou de moins-value (nature du commerce autorisé, possibilité d’extension à d’autres activités, faculté de sous-location, conditions particulières imposées par le contrat, montant du loyer et des charges, durée de location restant courir avant le renouvellement). De même, le degré d’adéquation à l’activité exercée et l’état d’entretien des agencements el installations peuvent faire varier l’évaluation.

La valeur n’est pas le prix. Elle est la résultante d’une analyse objective extérieure. Le prix est le résultat d’une négociation entre vendeur et acquéreur. Le prix s’appuie sur la valeur mais va bien au-delà„ en intégrant les attentes de chacun. La formation du prix d’un fonds est soumise, en effet, à l’influence de plusieurs Facteurs physiques, juridiques, économiques, personnels… Les uns sont objectifs, les autres subjectifs. Ainsi, dans le cas d’un emplacement particulier convoité depuis des années, l’acheteur à qui le vendeur cède enfin son fonds sera plus enclin dans la négociation à augmenter son prix d’achat. Il ne faudra pas oublier, en outre, que le prix est l’objet d’une négociation et qu’à ce jeu, certains sont meilleurs que d’autres.

 

 La valorisation du fonds de commerce est une source de conflit entre les contribuables et l’administration fiscale.

En effet, le prix du fonds ou, si elle lui est supérieure, la valeur vénale du fonds sert d’assise aux droits de mutation dus au titre de la cession.

Si l’administration estime que le prix est insuffisant, c’est-à-dire qu’il ne correspond pas à la valeur réelle du bien, ou encore que le prix porté à l’acte ne correspond pas à celui qui a été versé, elle peut opérer un redressement. Et ce jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle de l’enregistrement de l’acte de cession du fonds de commerce, qui doit avoir lieu dans le mois de réalisation du transfert de propriété.

La valeur vénale du bien

Pour l’administration, la valeur vénale d’un fonds correspond au prix qui pourrait en être obtenu dans le cadre d’une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales du marché, à un acquéreur quelconque. Et, en matière d’enregistrement, lorsque l’administration rectifie les prix ou les valeurs mentionnés dans un acte ou une déclaration, elle est tenue d’en apporter la preuve. En pratique, elle doit livrer des éléments de comparaison permettant de justifier le calcul de la valeur vénale sur laquelle elle fonde son redressement. Elle doit donc établir que des biens possédant des caractéristiques similaires ont été vendus à un prix supérieur, dans une période très proche de la date du fait générateur de l’imposition. Le contribuable peut répliquer en se référant à d’autres biens comparables. Le cas échéant, son Expert-Comptable peut l’aider à obtenir des éléments chiffrés à opposer à l’administration fiscale pour justifier de sa bonne foi.

Par Steve MARSAN

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