Comment construire son Patrimoine…dans la Pierre

index111

 

 

 

 

 

 

 

Ce ne sont pas les incitations qui manquent pour pousser à investir dans la pierre. Non sans arguments, mais aussi parfois pour le seul bénéfice du vendeur. Les ingrédients d’un placement immobilier réussi.

 

C’est le moment d’acheter! ». Quand ce n’est pas un promoteur qui l’affirme, ce sont l’agent immobilier, le banquier ou la une des magazines qui consacrent à cette question plusieurs dossiers par an.

Mais aucun de ces conseilleurs ne restera à vos côtés si l’investissement si rentable sur le papier tourne mal. Les déçus de l’immobilier se comptent par centaines. Heureusement certains réflexes aideront sinon à éviter, du moins à limiter les déconvenues.

 

5 BONNES RAISONS D’INVESTIR DANS LA PIERRE

Les Français raffolent de la pierre. Mais pourquoi investir dans l’immobilier nous séduit tant ? Pour au moins cinq raisons objectives.

Le crédit

L’immobilier est le seul placement accessible avec une mise de départ modeste. Les taux d’intérêt sont aujourd’hui à un niveau historiquement bas, autour de 2,8 % sur 15 ans.

Les revenus complémentaires

La France manque de logements pour répondre à la demande. Quelle que soit la conjoncture économique, disposer d’un logement que l’on peut mettre en location, c’est se garantir des revenus complémentaires. Ceux qui souhaitent compléter leur pension de retraite ont intérêt à détenir de la pierre dans leur patrimoine.

La diversification

Le maître mot d’un patrimoine équilibré, c’est la répartition des risques. Un fameux adage ne conseille-t-il pas de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier ? Détenir de l’immobilier à côté de ses placements financiers, c’est s’assurer un certain équilibre : quand les marchés boursiers sont chahutés, la valeur de la pierre remonte.

La sécurité

Si l’on peut perdre sa mise en Bourse, en principe, le risque est moindre avec la pierre. Certes, les plus-values ne sont pas toujours au rendez-vous et il faut parfois patienter avant de vendre « à son prix’! Mais, à long terme, la cote de l’immobilier — bien entretenu et bien placé ! — se maintient.

La famille

Un logement locatif peut d’abord rapporter des loyers, puis… éviter d’en payer lorsqu’il sert, par exemple, de logement à un enfant dans une ville universitaire, ou de pied-à-terre au moment de la retraite. À l’inverse, il peut profiter à des proches pour ensuite être mis en location.

 

À CONDITION DE GARDER LES YEUX OUVERTS

Investir dans la pierre est une excellente idée… si l’on sait raison garder. Car, non, un placement entièrement payé par les loyers, cela n’existe pas. Non, tous les logements ne se louent pas facilement.

Non, on n’achète pas un « produit immobilier’ ou, pire, une « économie d’impôt » sans avoir visité le quartier et étudié le marché locatif local. En particulier, ne minorez pas le poids de la fiscalité (taxe foncière incluse), des charges non récupérables auprès des locataires, du coût de la gestion si vous la déléguez à un agent immobilier, de l’absence de revenus entre deux locations si vous ne retrouvez pas immédiatement un locataire, des travaux de rénovation et d’entretien, etc.

En réponse à la question : Quels sont les trois critères d’un investissement immobilier réussi ? L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement, manière de rappeler que la réalité économique l’emporte sur le discours.

Acheter de l’immobilier aujourd’hui est une bonne stratégie, mais il faut choisir le logement qui correspond à ses objectifs patrimoniaux.

 

SE CONSTITUER UN PORTEFEUILLE A CRÉDIT

Comme tout investissement immobilier, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent s’acheter à crédit, ce qui permet de déduire les intérêts d’emprunt des loyers encaissés et de minorer d’autant votre pression fiscale.

Attention : les réseaux bancaires vendant essentiellement les SCPI de leur enseigne, il est parfois difficile de souscrire un crédit dans son établissement pour acheter des parts de SCPI d’un concurrent.

Pour contourner ce blocage, vous pouvez opter pour un crédit à la consommation à court terme, en profitant d’une promotion, et emprunter autour de 4 à 5 %. Mais vous devrez rembourser sur des périodes courtes, de 5 ou 6 ans. Veillez donc à calibrer le montant de votre investissement, pour ne pas vous retrouver avec des mensualités trop élevées pour votre budget.

 

LA « PIERRE PAPIER » :  PAS DE SOUCIS DE GESTION

À partir de 100€ par mois ou avec un capital de 2 000€.

Vous souhaitez investir dans la pierre sans y consacrer une trop large part de vos ressources ? Si vous ne pouvez pas souscrire un crédit — pour des raisons d’âge, de revenus professionnels irréguliers ou d’endettement trop important —, vous aurez du mal à investir en direct. En revanche, vous avez le profil adéquat pour « la Pierre papier »

Ce produit est à l’immobilier ce que les sicav sont aux actions en direct : il permet, avec une moindre mise de départ, d’investir dans de l’immobilier professionnel via les sociétés civiles de placement immobilier .

Les SCPI dites « de rendement », catégorie reine du marché, détiennent un parc d’immobilier professionnel (bureaux, boutiques…), trouvent des locataires, encaissent des loyers et en reversent une partie à leurs associés. Outre les avantages en termes d’accessibilité (quelques milliers d’euros suffisent), de diversification et de régularité du revenu, la rentabilité de ce placement est alléchante, entre 5 et 6 % par an. Revers de la médaille : pur produit de rendement, elles ne dégagent qu’une très faible plus-value à la sortie.

Privilégiez les SCPI qui ont un ‘report à nouveau » d’au moins 2 ou 3 mois de loyer. Ce montant, indiqué dans le rapport annuel, correspond au capital dans lequel la société de gestion peut puiser pour continuer de verser des revenus réguliers en cas de coup dur.

 

L’IMMOBILIER LOCATIF : AUSSI POUR DÉFISCALISER

Entre 300 et 500€ par mois ou avec un capital de 50 000€.

Vous pouvez devenir propriétaire bailleur même avec une petite capacité d’épargne. En achetant un logement à crédit, la mensualité est remboursée en partie par une épargne personnelle et en partie par le loyer du locataire.

Si vous êtes investisseur débutant, imposé dans les tranches à 30 % ou 41 %, achetez dans l’ancien et louez non meublé, ou dans le neuf en profitant du dispositif Duflot.

Avantage du premier : le choix de logements est plus vaste, et le prix d’achat moins élevé. Intérêt du second : vous n’avez pas de travaux de rénovation à prévoir et vous profitez, en plus, d’un coup de pouce fiscal.

Malgré ses contraintes, le dispositif Duflot offre une rentabilité très correcte dans de nombreuses villes de province.

Avant de vous engager, calculez l’épargne que vous affecterez chaque mois à votre investissement. La règle d’or est de ne pas sous-estimer les charges, pour éviter de vous retrouver dans une situation difficile. Conservez toujours un volant de trésorerie pour faire face à des travaux de rénovation ou à une vacance locative de quelques mois

.

LES MEUBLÉS POUR BAILLEURS CHEVRONNÉS

Entre 500 et 1 000€ par mois ou avec un capital de 100 000 €

Vous détenez déjà dans votre patrimoine un ou plusieurs biens locatifs. Le souci ? Au bout de quelques années, les avantages fiscaux étant épuisés, le poids de l’impôt s’accentue.

Une solution consiste à profiter du départ d’un locataire pour transformer votre location « non meublée » en location meublée, car les loyers sont alors imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec une taxation plus légère. Cette stratégie n’est payante que si votre logement est situé dans une ville universitaire, dotée d’un pôle d’activité attirant les cadres en mission de longue durée ou affichant un attrait touristique.

 

FINANCEZ LES TRAVAUX PAR LES IMPÔTS

Entre deux locations, rénovez le logement. Les travaux étant déductibles, vous dégagerez un déficit foncier et vous serez nettement moins fiscalisé (le déficit foncier est déductible de vos autres revenus fonciers, voire de l’ensemble de vos autres revenus. Cette opération permet également de défiscaliser les Travaux importants réalisés dans la copropriété. En outre, une fois votre logement remis au goût du jour et en bon état, il vous sera plus facile de trouver un locataire et de le « fidéliser

Si vous souhaitez investir en meublé, intéressez-vous également aux résidences neuves, destinées à des « populations’ spécifiques : touristes, seniors, étudiants, personnes âgées dépendantes.,. Vous achetez un logement dans la résidence (studio ou deux pièces, en général) et en confiez la charge à un exploitant qui gère tout l’immeuble. Méfiance ! Redoublez d’attention, particulièrement quant aux qualités du gestionnaire. Une résidence construite dans un endroit où le marché locatif n’existe pas ou gérée par un mauvais exploitant peut vite devenir un cauchemar pour le propriétaire, car il ne pourra pas vendre facilement son appartement, ou alors avec des décotes énormes.

 

LES VIEILLES PIERRES POUR LES PLUS FORTUNÉS

Entre 1 000 et 2 000 € par mois ou avec un capital de 300 000 €

Vous disposez d’un patrimoine important et de revenus conséquents, et vous souhaitez investir à nouveau dans la pierre sans faire flamber le montant de vos impôts. Vous avez le profil parfait pour les dispositifs « vieilles pierres’, » comme le mécanisme Malraux. Il donne accès à une réduction d’impôt, à condition d’acheter un logement en très mauvais état, de le rénover intégralement et de le louer pendant 9 ans au minimum.

Le dispositif « loi Malraux » concerne les biens à caractère historique. Si l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé, la réduction d’impôt (étalée sur 4 ans au maximum) s’élève à 30 % du montant des travaux de rénovation, retenus dans la limite de 100 000 € par an ; elle passe à 22% dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). En outre, la réduction d’impôt obtenue grâce au dispositif Malraux n’entre pas dans le plafond des niches fiscales. Elle est donc très intéressante pour les hauts contribuables .

Inutile pour autant de vous précipiter, car la rentabilité d’une telle opération tourne autour de 3 % avant impôt. Pour l’optimiser, privilégiez des investissements où les travaux représentent de 40 à 50 % du coût total. Et, pour minorer votre risque, misez sur les villes dotées d’un potentiel locatif intéressant, comme Bordeaux, La Rochelle, Lyon ou Rennes. Une opération en déficit foncier permet également de défiscaliser un montant de travaux importants effectués dans le bien et la copropriété. Celle-ci est particulièrement rentable si vous êtes déjà propriétaire bailleur.

Le choix d’un investissement immobilier doit avant tout épouser vos objectifs et correspondre à votre situation fiscale et patrimoniale.

 

par STEVE MARSAN

Pour tout conseil, n’hésitez pas à nous consulter: 05.61.62.24.02 ou info@expert-comptable-eee.com