2013 : Rétro Fiscale & Immobilière

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Voici votre Menu 2013:

- En entrée: augmentation de l’Impôt sur le Revenu pour les classes moyennes et réduction des niches fiscales.

- En plat: Réforme Immobilière.

- En dessert: augmentation de la TVA.

 

Cette proposition de l’Etat est-elle très digeste?

L’IMPOT SUR LE REVENU « PREND DU POIDS »

 

Gel du barème de l’impôt sur le revenu

Pour la deuxième année consécutive, le barème de L’impôt sur les revenus n’a pas été revalorisé en 2013: le barème applicable à l’imposition de vos revenus de 2012 a donc été identique celui utilisé pour l’imposition de vos revenus de 2010 et de 2011. La quasi-totalité des seuils, limites, plafonds et abattements, habituellement revalorisés chaque année pour tenir compte de l’inflation, sont restés aux mêmes niveaux que ceux fixés pour l’imposition des revenus de 2011 et de 2010.

 

Création d’une tranche supplémentaire

Le barème de l’impôt sur le revenu comporte désormais une tranche à 45% pour la fraction des revenus supérieure à 150 000 € par part de quotient familial. Cette mesure, appliquée dès l’imposition des revenus de 2012, est permanente. À l’inverse, la taxe exceptionnelle de 3% ou 4% sur les hauts revenus devrait dispa­raître lorsque le déficit public sera ramené à zéro. Pour mémoire, cette taxe est de 3% pour la fraction du revenu fiscal de référence comprise entre 250 000€ et 500 000€ et de 4% au-delà pour un contribuable célibataire ; et respective­ment de 500 000€ et de 1 000 000€ pour les couples mariés et pacsés.

 

Quotient familial :abaissement du plafond

Pour les contribuables aisés, l’écono­mie d’impôt apportée par la prise en compte du quotient familial est plafon­née, de sorte qu’au-delà d’un certain niveau de revenus, cet avantage rejoue plus. Jusqu’à présent, cet avantage était plafonné à 2 336€ pour chaque demi-part qui s’ajoute aux deux premières parts dont bénéficient les couples mariés et pacsés (ou à la première part attribuée aux concubins).

L’avantage est abaissé à 2 000€ à comp­ter de l’imposition des revenus de 2012 (impôt â payer en 2013). Une exception est prévue pour les veufs ayant un ou plusieurs enfants à charge qui peuvent prétendre au même nombre de parts que les couples mariés ayant le même nombre d’enfants à charge. Afin qu’ils ne soient pas péna­lisés, le plafond des effets du quotient familial reste fixé à 2 336€ pour les deux premières demi-parts dont ils bénéficient. Pour les demi-parts suivantes, il est fixé à 2 000€ comme pour les autres foyers.

Les exceptions

Les plafonds spécifiques pour certaines catégories de contribuables — parents isolés, personnes seules ayant élevé des enfants, personnes invalides et anciens combattants… — ne sont pas touchés par cette réforme. Mais, du fait de l’ab­sence de revalorisation du barème, ils sont restés au même niveau que pour l’imposition des revenus de 2011.

 

La déduction forfaitaire des frais professionnels plafonnée à 12000 €

Pour le calcul de leur salaire imposable, les salariés bénéficient d’une déduc­tion forfaitaire de 10% censée couvrir leurs frais professionnels. Cette déduc­tion était jusqu’à présent plafonnée à 14 157€ par salarié; ce plafond a été ramené à 12 000€ à compter de l’impo­sition des revenus de 2012. À noter qu’en cas d’option pour la déduction des frais réels, ce plafond ne s’applique pas.

 

Alignement de la fiscalité de l’épargne sur les revenus du travail

 

La loi de finances pour 2013 a supprimé l’option pour le prélèvement forfaitaire libératoire pour la fiscalité des revenus de l’épargne: dividendes et intérêts. La règle est désormais celle de l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Mais l’État, pour éviter de perdre un an de trésorerie, a mis en place un système d’acompte obligatoire prélevé à la source lors de l’encaissement des revenus. Son taux est identique à celui de l’ancien prélè­vement forfaitaire facultatif: 21% pour les dividendes et 24 ° pour les intérêts. Cet acompte vient en déduction de L’impôt à payer au titre de la même année, mais payé l’année suivante. Par exception à cette règle, les foyers fiscaux qui ne perçoivent pas plus de 2 000€ d’intérêts par an ont la possibilité d’opter pour une imposition à un taux forfaitaire de 24%. L’option doit être exercée a posteriori, lors du dépôt de la déclaration de revenus.

Autre changement pour l’imposition des dividendes: L’abattement fixe de 1 525€ pour les célibataires ou de 3 050€ pour les couples mariés ou pacsé a été supprimé. Seul subsiste l’abattement de 40%.

En outre, pour les revenus de l’épargne imposés au barème progressif, la fraction de la CSG déductible du revenu imposable a été ramenée de 5,8% à 5,1%.

 

Imposition des plus-values: réforme en deux temps

 

Les plus-values réalisées en 2012 lors de la vente d’actions, d’obligations, de parts de Sicav et de fonds communs de placement ont été imposées en 2013 au taux forfaitaire de 24% contre 19% jusqu’à présent. Celles réalisées en 2013 seront, quant à elles, soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement pour une durée de détention.

Initialement fixée à 20% pour les titres déte­nus depuis au moins deux ans et moins de quatre ans, à 30% pour ceux détenus depuis plus de quatre ans et moins de six ans et à 40 0/o pour ceux détenus depuis six ans et plus, cet abattement devrait être modifié par la loi de finances pour 2014 et s’appliquer aux plus-values réalisées depuis le 1er janvier 2013.

 

Abaissement du plafond des niches fiscales

 

Le plafond global des niches fiscales est abaissé à 10 000€. Ce nouveau plafond s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2013 aux avantages accordés en contrepartie des dépenses payées ou des investissements réalisés à compter de la même date. Le « stock » des avan­tages acquis au titre des années anté­rieures n’est pas concerné. Ces avantages restent soumis au plafond qui prévalait l’année où la réduction ou le crédit d’impôt a été acquis pour la première fois.

Les investissements réalisés outre-mer et les souscriptions au capital de Sofica (sociétés spécialisées dans le finan­cement de l’audiovisuel et du cinéma) sont soumis à un plafond spécifique de 18 000€, tandis que la réduction d’impôt Malraux accordée en contre­partie de la restauration complète d’un immeuble échappe à tout plafonnement. Mais attention, si la demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2013, l’avantage reste soumis à l’ancien plafond de 18 000€, + 4% du revenu imposable.

Quant à l’avantage fiscal pour souscrip­tion au capital d’une PME, la fraction de la réduction d’impôt qui excède le plafond global peut être imputée sur l’impôt sur le revenu des cinq années suivantes…

 

REFORME IMMOBILIERE A TOUS LES ETAGES

 

Chaque année, la fiscalité immobilière fait l’objet de nombreuses nouveautés. Qu’il s’agisse d’investissement locatif ou de plus-values immobilières, l’année 2013 n’échappe pas à la règle.

 

 

Le Duflot chasse le Scellier

 

Un nouveau régime en faveur de l’investissement locatif recentre sur la location dans le secteur intermédiaire, baptisé « Duflot », remplace le régime Scellier depuis le 1er janvier 2013. Ce dernier est toutefois maintenu pour les logements acquis au plus tard le 31 mars 2013 (date de signature de l’acte authentique), si la réservation a été enregistrée chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant le 31 décembre 2012.

Une réduction d’impôt sous conditions

Le régime Duflot permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’inves­tissement dans un logement neuf ou assimila Celui-ci doit bénéficier du label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 ou respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012) pour les permis déposés après cette date.

Le logement doit être situé dans certaines zones du territoire caractérisées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande (zones A, A bis, Bi et B2). Enfin, l’inves­tisseur doit s’engager à louer le logement « non meublé ”, à titre de résidence prin­cipale, pendant au moins neuf ans. Le locataire ne peut être ni un membre de son foyer fiscal, ni un ascendant ou un descendant. La location doit intervenir au plus tard dans les douze mois qui suivent l’achat du logement ou l’achèvement des travaux.

Le loyer et les ressources du locataire, apprécies à la date de signature du bail, ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret en fonction de la situation géographique du logement.

La réduction d’impôt est égale à 18% du prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500€/m2 et de 300 000€. Elle est répartie sur neuf ans, soit une réduction maximum de 6 000€ par an (54 000€ sur neuf ans).

 

Durcissement de la taxe sur les logements vacants

 

Jusqu’à présenta la taxe sur les logements vacants ne s’appliquait que dans les communes appartenant à des zones d’ur­banisation de plus de 200 000 habitants dans lesquelles la situation du marché locatif était particulièrement déséquili­brée. Depuis le 1 er janvier 2013, ce seuil est abaissé à 50 000 habitants (la liste des communes concernées est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013).

Un délai de vacance réduit à un an Autre changement :jusqu’à présent, la taxe ne concernait que les logements inoccupés depuis plus de deux ans. Le délai de vacance est ramené à un an et le logement doit avoir été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs durant cette période pour pouvoir échapper à la taxe. Enfin, le taux de la taxe — qui est calculée sur la valeur locative du logement —, fixé à 12,5% pour la première année d’impo­sition, est désormais fixé à 25% dès la deuxième année d’imposition.

 

Plus-values immobilières: un feuilleton riche en rebondissements

 

 

Depuis le 1er septembre dernier, sans attendre le vote de la loi de finances pour 2014, les modalités d’imposition des plus-values immobilières ont été sensiblement allégées par une instruction de l’administration fiscale. Ces nouvelles règles concernent les plus-values réali­sées lors de la vente d’un bien immobi­lier autre que la résidence principale : résidence secondaire, bien donné en location (logement, local commercial ou autre). Ces nouvelles règles ne modi­fient pas le mode d’imposition des plus-values immobilières : elles restent taxées à l’impôt sur le revenu, à un taux forfaitaire de 19% et supportent 15,5% de prélè­vements sociaux, soit une imposition forfaitaire de 34,5%. Avec, pour les plus-values réalisées depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe dont le taux varie de 2% à 6% lorsque le montant de la plus-value est supérieur à 50 000€.

Un nouveau mode de calcul

Les nouveautés concernent uniquement le calcul du montant de la plus-value imposable. Elles modifient les modali­tés de décompte de l’abattement pour durée de détention pour les cessions de biens autres que les terrains à bâtir, en distinguant deux taux : un premier taux applicable pour le calcul de la plus‑value soumise à l’impôt sur le revenu, un
second taux applicable pour le calcul de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 0/0 pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et  jusqu’à la 21ème, et de 4% pour la 22ème année. Pour les prélèvements sociaux, l’abatte­ment est moins favorable: 1,65% pour chaque année de détention après la 5e et jusqu’a la 21ème, de1,60% pour la 22ème année et de 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Conséquence : il est possible d’être exonéré de l’impôt sur le revenu lorsque le bien est revendu après 22 ans de déten­tion tandis qu’il faut le revendre après 30 ans de détention pour échapper aux prélèvements sociaux. Concrètement, après 22 ans de détention, la plus-value reste taxée à 15,5%.Ce n’est que si le bien est revendu après 30 ans de détention que la plus-value échappe à toute imposition.

L’abattement exceptionnel de 25 %

 Pour les ventes réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, il est prévu un abattement supplémentaire de 25%, applicable après l’abattement pour durée de détention. Il s’applique quelle que soit la durée de détention du bien. Il joue aussi bien en matière d’im­pôt sur le revenu que de prélèvements sociaux et s’applique également pour le calcul de la surtaxe. Après avoir réservé cet abattement exceptionnel aux loge­ments, l’administration fiscale a effectué un virage à 180 degrés en précisant qu’il était finalement applicable à tous les biens immobiliers, sauf exception dont les terrains à bâtir.

Terrains à bâtir: les derniers rebondissements

Enfin, dernier revirement : alors que la vente de terrains à bâtir n’aurait plus dû ouvrir droit à aucun abattement dès le 1er janvier 2014, le gouvernement a accepté que cette mesure n’entre en vigueur qu’à compter du 1er mars 2014.

Autrement dit, jusqu’à cette date, la vente d’un terrain détenu depuis plus de cinq ans bénéficie encore de l’abattement pour durée de détention…

par Steve MARSAN

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